来源：创业导报 记者 钟飞兴 实习生 何敏儿 发布时间：2014-9-30
知识城系列报道——产城融合
编者按 进入秋季的知识城，经过四年多的深耕，迎来了秋收时节：凤凰湖美丽绽放、道路系统展露新颜、项目楼房呈现清晰轮廓……进入“3.0版本”的知识城，正初现雏形。值此之际，我们分享收获的喜悦，但更应戮力前行。这座生态科技新城，显然还有不少问题与困难需要我们去面对。本报将陆续推出知识城相关报道，敬请关注。
进入秋季的知识城，燥热少雨，九龙大道两侧的工地，尽管施工方每天多次洒水，但大车一过，还是扬起一片尘土。
每天乘坐公交前往区府上班的陈小姐，见此情景已见惯不惊，但还是皱了一下眉头。当透过蒙蒙窗外，看到地铁工地上某楼盘张贴的广告——“幸福就在你身边”，她又哑然失笑了，“这或许预示着知识城的另一面吧。”
这是行进在“产城融合”之路上的知识城，必然经历的阶段。
在发展路径上，知识城注重“产城融合”，源于开发区曾经的教训。广州开发区发展至今经历了漫长的工业发展期。很长一段时间，在区内工作的人士，工作、生活双城化。庞大的“钟摆族”，每天往返于开发区与市区及周边的增城之间。
然而，“产城融合”并没有太多现行成功案例可借鉴，教训反而更多。近年来作为“睡城”代表的番禺，是这座未来新城离不开的参照物。
事实上，番禺的教训，亦在多个场合被有关区领导提起。14年前番禺撤市设区之后20万新移民入驻，医疗、教育、交通等公共配套服务的缺乏曾引发媒体持续的讨论批评。
而在广州东部山水新城规划里，作为中部组团核心的知识城，未来十年内，将承接2.5倍于当年番禺的新增人口。这对知识城来说，既是压力，但也为破解产城融合提供了一种可能性。
显而易见，增量人口的迁入不仅需要更多的住宅小区，更需要同等数量的公共配套。如何让增量人口真正在知识城安居乐业，而不仅仅是把这里当作“睡城”，将是我区亟待解决的民生问题。
开发掀热潮
随着广州“东进”及“123战略”的深度推进，特别是轨道交通的开建，知识城区域的土地市场和房产市场初现升温之势。据了解，自2009年知识城项目奠基之日起，推出的每一块土地，无一例流拍。
经过四年的大力建设，知识城进入密集的商住开发时期。合景、天韵瑚璟、万科幸福誉三个项目已陆续销售，另外绿地、富力地产也都已经拿地。
知识城板块，已然成为房地产商争夺的一块“肥肉”。
开发商青睐知识城是有原因的。业内人士认为，对比花都、从化、增城，萝岗区直接纳入广州市政府财政，发展潜力巨大，住宅升值潜力也因而有较大空间。
在今年7月15日举行的广州东人居新价值高端区域论坛上，奥园地产集团营销计划中心副总监麦华思认为，知识城的交通资源非常理想，而且自然环境，空气质量和发展前景都非常可观。知识城通过广园高速，十几分钟就可以到珠江新城。
本报记者日前走访知识城在售的几个楼盘，尽管没有出现所谓的“日光盘”，但由于知识城可预期的发展前景，还是吸引了大批来自周边地区的买家，包括当地居民、在知识城上班的企业员工，以及毗邻的白云区、增城的居民，用途以自住为主，部分外来买家则倾向于投资。
家住科学城、正在知识城踩盘的黄先生看好发展前景。黄先生认为，知识城的发展前景不会比珠江新城弱。从目前的科学城来看，知识城的未来更加光明。“知识城地理位置优越，目前交通不怎么方便，但未来有轻轨、地铁、高速。投资的风险会有，但是比较少，与南沙比，知识城的发展前景要快得多。”
据悉，地铁知识城线，南北分别接驳21号线和14号线以及穗莞深城际轨道延长线，40分钟直达广州市中心，并与东莞、深圳等相连一体，融入珠三角1小时生活圈。此外，九龙大道、东部新城干线、永九快速、广河高速、花莞深高速等干道环伺，通达全城。
尽管距离地铁建成通车还有至少三年的时间，但一向对政策最“灵敏”的房地产业没有放过抢滩机会。如今，“快乐比幸福早一站”、“地铁上盖，首创岭南轻豪宅”……这样的广告语充斥于九龙大道以及广汕公路两侧。
研究广州多年房产市场发展进程的克而瑞战略咨询公司总监曾英杰，总结出了这样一条规律：“在某一个片区，品牌开发企业的数量超过3家之后，这个片区的发展速度就开始加快了。”
产业是兴城之本
不过，可供房地产商抢的“肉”并不多。所以，竞争程度可想而知。
事实上，在知识城规划中，明确规定工业用地将占35.4%，配套占11.4%。此外，记者了解到，在项目引进过程中，为提高土地利用使用率，我区对出让地块的产出密度有要求，并要求土地用途尽量是自用性质。
有意在我区投资文化、商业地产项目的国美-新恒基集团，就受到了这一条件的约束。在今年5月新恒基集团高层与我区的洽谈中，我区建议项目选址知识城，并提出上述条件，同时希望国美集团将更多业务放在我区发展，并通过签订投资合作协议予以承诺。
而我区不想把知识城做成“企业拿地卖房子”的模式，目的是避免把知识城建成“睡城”。“这种模式一个最大的缺点是企业还要去招商卖房子。如果招商不成熟，就是建了一堆空楼。我们希望入驻知识城的企业以自用为主，而不能有太多闲置。”
据了解，根据去年上半年市规划局官方网站公布的知识城南北起步区规划调整方案，南起步区内工业用地总体规模有所减少，商业和居住用地增加。对于这一商业地块规划，有区领导反复强调：要防止开发商打擦边球，把商业用地建成别墅来卖。
产城融合，已是全区共识。市委常委、开发区党工委书记、管委会主任、黄埔区委书记陈志英曾在多个场合表示，不要走番禺过度发展房地产的“老路”。今年7月下旬，在会见新加坡星桥公司总裁庄碧莲时，陈志英明确指出，在新的发展阶段，希望中新双方合作重点从基础设施建设上聚焦到产业发展上来，真正将产业发展作为知识城的兴城之本。
不少地产商也注意到了这一点。麦华思说，“知识城是把产业定位好了，再做落地的。最开始做珠江新城的时候，就是因为业态不太清晰，有过一段阵痛期。而知识城的定位是非常清晰的，这对未来开发商在拿地过程当中是很重要的信息保障。”
曾英杰认为，三高产业导入是知识城非常重要的支撑。“知识城属于广州东产业加居住的组团，未来两年内是初步发展阶段，目前地产开发相对较少一些，反而是产业方面会加大力度。”
集聚和带动效应初显
产业是一个新发展地区的经济生命，其中项目质量及其布局，又至为关键。知识城投资公司新方总裁陈培进说，项目的“重量”不仅在于产值、纳税额，而且还在于其聚集带动效应；“知识经济”也不限于某个有形的产业行业，而在于吸引人才、带动创新的环境。
在产业发展路径上，为避免与我区其他组团之间出现同质竞争，我区特别考虑了知识城重点产业差异化发展问题，重点布局了新一代信息技术、生物与健康、新材料、节能环保、智能装备、现代服务业等知识密集型产业，与西区、东区、永和以及科学城的产业有较好的错位发展。
此外，为提高楼宇经济效益及企业自用率，我区还通过政策引导，鼓励重点企业进驻本区楼宇办公。根据今年7月出台的促进楼宇经济发展试行办法，在区内新设立、入驻经认定的楼宇办公且落户后5年内对本区经济作出一定贡献的企业，每年最高且连续三年可获100万元场地补贴。
尽管目前知识城还是一片尘土飞扬的工地，来此参观考察的宾客多是通过沙盘来展望未来知识城的宏伟蓝图，不过，陈培进十分肯定地表示：“知识城招商的高峰期确实到来了。”
数据显示，截至2014年第一季度，知识城累计引进各类产业项目92个。这批项目投资总额约750亿元，投资密度达1400美元/平方米，预计将在未来5年内实现产值及营业收入超过2000亿元。
陈培进透露，近期又有多个非常有发展前景的项目与知识城合资公司联系，希望入驻知识城。在他看来，知识城引进项目的标准不再局限于传统的产值、税收，知识城要吸引的是那些真正具备集聚和带动效应的项目。
实现“归家梦”指日可待
远，一直是阻碍知识城与中心城区交通联系的最重要因素，知识城因此又被称之为“孤城”。
作为刚起步的新城区，知识城在配套方面仍需提升。张先生在知识城买了一套三房单位。他详细考察过周边的配套，除了小区教育配套外，缺少好的医院和大型商业综合体，“希望能有大型医院和超市，方便居民就医、购物”。
而在地铁开通前的两三年内，交通出行也是个问题。从知识城开车往返萝岗中心区还算便捷，但若乘坐公交车往来，特别是往返市中心区，车次少，路程远，动辄需要3小时。
区农林水利局雇员才哥家住增城朱村，每天从朱村坐广增线大巴到镇龙，转乘345路公交车到万龙路口再转车，或者坐365到萝岗公交总站转车，每天耗在路上的时间至少4个小时。
才哥感觉上班是一种折磨，他也曾开车上班，但两个月后就放弃了，不得不改坐公交。“开车实在太累了，早上起得早，尽管早下班，但还是很累。”
才哥曾在深圳上班，衣食住行都在同一个地方，“生活太方便了”。“下班能顺利回家是一种幸福。”曾在深圳目睹过许多住别墅、开豪车上班的人因为交通堵塞而无法回家，才哥大有感慨。“把交通问题解决了，人们就想回家了。”
才哥的“归家梦”，未来几年内有望得以实现。正在建设的21号线和14号线知识城线、穗莞深城际线，以及外围经过的北三环高速、花莞高速、广惠汕高铁，既打通了知识城与中心城区的联系，也满足了知识城范围内的交通需求，更拉近了人们的心理距离。
而在东部山水新城规划里，未来五年内，知识城将引进省（市）级名校、三甲医院和大型购物中心。
尽管规划从纸面到落地，仍需时日，且充满变数。但曾英杰乐观预计，未来四年，随着轨道交通的逐步推进，知识城房地产项目的量和规模均逐步走高，南起步区和北起步区的配套也将做好。
“产城融合”不走老路
产城融合，不仅意味着要集聚产业，还要对人口等资源要素产生吸引力。然而究竟应该采取怎样的方式以及具体进路上，知识城仍然处于摸索阶段。
广东省长朱小丹日前考察知识城时指出，知识城打造出来的东西应该类似于美国硅谷，进来的不是大设备、大装置、大的流水生产线，而是实验室、研发机构、创新团队、可研人才，以及扶植创新的金融机构、创投、风投，这样才对人口要素产生吸引力。
记者了解到，国外一些“产城融合”做得成功的城市，强调独特性和自治性，其规划和发展必须考虑产业基础以及自身特点，而不会按照“主城区”的意愿接受产业转移。国外的发展主体，不论面积大小都是平等的，双方可以博弈，取长补短。
在中山大学教授袁奇峰看来，知识城要避免重蹈番禺当年的覆辙，必须打破三个误区：区级政府的权力受到限制、政府配置资源的主动权下降；公共财政投入偏向培育产业区，直接影响民生投入；产业发展战略偏向重大项目。
广州社科院研究员彭澎认为，知识城要尽量在一个片区里实现“产城融合”，把就业和消费留下来，让知识精英在城里呆得住，减少钟摆族，减少交通通勤流，避免成为产业城，一到晚上成为空城。
这与才哥的想法不谋而合。“如果在规划一个区域时，能同时搞好配套，保证医院、学校、饮食都在一个地方，同时创造就业机会，这样知识城就算是成功了。”
疲于“双城”生活的才哥，很希望在家门口有一份称心如意的工作，不过这“实在太难”。对于政府大片面积规划，把某个地方定义为某种功能，才哥颇有微词。“最要紧的不是大片区域的规划，而是小片区域的规划。”
有地产业内人士认为，知识城要避免两种“分离”。首先是人户分离，房产的购买者和实际居住者分属不同的收入阶层；其次是规划与实际分离，新城预想的居住对象是城市中产，但实际聚集的却是产业工人，而这一群体无法支撑一个城市的发展。
但要吸引城市中产入驻知识城，在知识城上班的叶先生看来并不容易。“知识城地处郊外，周边交通设施、人文环境、商业氛围，跟珠三角其他区域相比，远远比不上。”
“我们要搞知识型产业，没有高端人才是搞不了的。”叶先生表示，知识城需要下大力气“筑巢引凤”，提升知识城城市综合服务功能，为高端人才提供优质生活发展环境，并带动目前尚在开发的周边区域融合发展，以此吸引高端人才群体落户知识城，为产业发展提供人才资源。
也有人指出，如今知识城尚未完全发展，就已患上与中心城区一样的“病”：房价飙升。据悉，目前知识城在售的楼盘，均价都已超过1.3万元。“本意是想人过去，但这么远的地方房价却这么高，怎么过去？如果政府真的希望解决人口问题，那就要为人着想，创造便利条件。”
还有人担心，在控制房地产发展上，我区尚无刚性制度约束，这难免有风险。如若把握不好，极有可能成为房地产商新的战场。
▲ 知识城流沙河整治工程下游河道清淤
▲ 建设中的腾飞科技园及地铁知识城线
专家论道
产城融合与生态城市建设
产城融合与生态城市建设放在一起，实际上讲的是怎样建设一个新型的城镇化。要实现这两者融合，就涉及到传统产业更新换代、实现转型，只有这样，才能够整治实现产和城的融合。
现在产业要解决，交通要解决，生态也要解决。一个地方的水不能够有味道，空气不能有气味，否则就出问题了，可是生态现在变成了奢侈品。建设生态城市，就要从规划开始，贯穿到城市建设、城市管理全过程。
产城融合的关键就是要发展可持续、高科技、生态的产业，否则又回到了过去。怎样实现信息城镇化，建设低碳节能的城市是我们现在务必要解决的问题。另外，产城融合的提出是要通过产城实现快速城镇化，用新的产业发展城市，所以，广州提出科学城、智慧城、知识城，没讲工业城，一讲工业城，产城融合就难了。
有了产业，城市就会吸引人来，从而实现城市快速集聚、快速发展。我从亚行的数据分析，武汉提出的“1+8”，实际上武汉只有1，难有8。为什么呢？因为除了武汉，其他地方的人口都在减少，这样做出来的规划一定是错误的规划。中国未来可能有多个特大的城市，像北京会成为超过4000万人口的城市，一个北京城的人口等于一个加拿大的人口。一个北京，一个上海，一个武汉，一个广州，可能把中国的大部分人口都集聚在一起，形成大城，这将是未来的趋势。
产城融合的过程中，产要能够辅助城，让城发展出多种服务功能，有基础设施、各种配套，真正为城服务。对于老城市来说，必须解决各种基础设施配套问题，新城市要考虑如何发展新的产业以此实现产城很好地融合，使得城镇化能够快速发展。没有产业，城市靠什么发展？同时成为可持续的和具有生态的、低碳节能的居住场所。产城融合与生态城市建设，体现的都是生态节能低碳环保的概念，如果能够融合在一起，将是一个很好的创举。
（摘编自广州房产观点网，作者陈硕，系福州市规划设计研究院副院长）
